明确19类问题处理意见 确保今年问题摸排全面完成
根据今年9月28日印发的《兰州市化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题工作实施方案》（以下简称《实施方案》）要求，其适用范围为经相关部门批准(核准或备案)，国有土地上已售并入住，因历史遗留问题未能办理不动产权证的城镇住宅。“小产权房”和存在乱占耕地、违反生态管控要求等问题的项目以及平房、简易楼房，不在此次化解范围。
《实施方案》对关于开发建设主体灭失的问题，用地手续不完善的问题，欠缴土地出让价款的问题，未进行规划核实的问题，住房、土地被开发企业抵押及司法查封的问题，原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设的问题，未办理建设施工手续的问题，未办理竣工验收备案的问题，未办理消防验收手续的问题，城市基础设施配套费补缴的问题，房改房未办证的问题，经济适用住房遗留问题，国有直管公房未办证的问题，未通过人防验收的问题，涉及税收的问题，房屋面积测绘的问题，开发建设主体配合不积极、整改不到位、恶意欠费缴费的问题，费用和罚款的收缴问题，以及其他问题等19类问题的处理意见进行了逐一明确。国有土地上的商业、办公、工业等房屋和建成投入使用尚未出售的住宅涉及的历史遗留问题可参照该《实施方案》执行。
记者了解到，兰州市自2019年3月启动解决房屋产权登记历史遗留问题工作以来，先后研究制定了《兰州市解决房屋产权登记发证历史遗留问题实施意见》和《兰州市解决房屋产权登记发证历史遗留问题补充意见》。此次印发的《实施方案》旨在通过对以上两个文件的调整、补充和完善,进一步释放政策张力，确保2021年问题摸排全面完成、化解率达到60%，2022年化解率达到90%，2023年一季度前化解工作基本完成。
办理程序分为五个步骤 分类施策加快解决“登记难”
对于《实施方案》中涉及的各类问题，办理程序将分为摸清底数、并联审批、收缴费用、审核批准、登记发证五个步骤。结合目前历史遗留“登记难”问题解决过程中存在的制约因素，将采取多项措施加以推进，包括实行“证缴分离”“证改分离”“一事一议”及依法纳入国土空间规划等。
对已全部完成审批但不缴纳费用及罚款的，各审批单位在出具审批意见和核算费用后反馈至市化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题领导小组办公室，再报市政府研究同意后，采取“证缴分离”方式，为购房人办理登记手续，同步由各审批部门依法追缴相关费用和罚款。
对于申报项目涉及代征代拆、公建配套未完成或挪作他用、绿地面积不达标的，由不动产所在地辖区政府、管委会提出处理意见(或整改意见、拆迁承诺函)后反馈市化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题领导小组办公室，再报市政府研究同意后，采取“证改分离”方式，为购房人办理登记手续，同步由不动产所在地辖区政府、管委会督促整改方案落实。
对于申报项目涉及人防、消防和其他需要整改的(影响建筑主体质量安全和构成重大火灾隐患且无法整改的除外)，由相关审批部门和不动产所在地辖区政府、管委会提出整改意见反馈市化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题领导小组办公室，再报市政府研究同意后，采取“证改分离”方式，为购房人办理登记手续，同步由相关审批部门牵头,不动产所在地辖区政府、管委会具体负责督促整改方案落实。
19类问题处理意见
（一）关于开发建设主体灭失的问题
1.开发企业或有关单位灭失，有继承单位或上级主管部门的，由继承单位或上级主管部门申请办理；没有继承单位和上级主管部门的，可以由不动产所在地辖区政府或管委会指定的乡镇人民政府、街道办事处、社区居委会等代为申请办理。
2.开发企业或有关单位灭失的，首次登记与转移登记可一并办理，并在登记簿中对权利主体面试情况予以记载。已办理首次登记，项目开发建设主体灭失的，经登记机构公告无异议后，购房人可单方申请办理转移登记。
（二）关于用地手续不完善的问题
1.由政府主导的安置房、棚改房、城中村改造用房、经济适用住房等项目，可按照划拨、协议出让等方式补办用地手续。其中，住宅按照划拨方式补办；城中村改造村民安置房建设项目中，按照相关规划批准建设的各类配套产业设施，物业由村集体经济组织自持、经营收入用于村集体经济发展的也可以采取划拨方式供应或保留划拨性质；其余配套经营性用房按照协议出让方式补办。
2.国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房的，可按照划拨方式补办用地手续。
3.对于其他建设项目，可按照实际情况，分不同时间段、不同类型分别采取划拨、协议出让等方式，按照项目建设时的政策规定补办用地手续。其中符合《划拨用地目录》的项目按划拨方式补办，不符合《划拨用地目录》的项目按协议出让方式补办。
4.对于已经办理了房屋所有权登记的住宅，经公告权属清晰无争议的，报经市政府或管委会同意后，直接按现状核发用地划拨决定书或补办协议出让手续。
5.因各种原因导致土地手续无法办理的，权属清晰无争议的，在符合国土空间规划的前提下，报经市政府或管委会同意后，由自然资源主管部门按现状出具认定或用地核实意见。
6.采取划拨、协议出让等方式补办用地手续的项目，按照规划认定或核实意见的指标办理。
7.采取协议出让补办用地手续的项目，已领取建设工程规划许可证且符合建设工程规划许可的建设内容，评估时点按照项目建设工程规划许可批准时点确定；未取得或违反建筑工程规划许可的建设内容，评估时点按照规划核实的时点确定，土地出让价款应在签订土地出让合同后30日内缴清。
8.住宅项目部分申报或部分取得规划核实意见的，按照规划核实意见中单幢基地占地面积进行分摊，计算方法为：申报房屋的建筑面积x(整幢楼占地面积／整幢楼的总建筑面积）。
（三）关于欠缴土地出让价款的问题
房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定或政策规定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用住房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款的，可报经市政府或管委会同意后，实行“证缴分离”方式，在有关部门依法追缴的同时，办理不动产登记手续。划拨土地上自建房擅自对外出售，未补缴土地出让价款的，应当依法缴纳所欠价款和税费后，方可办理不动产登记。
（四）关于未进行规划核实的问题
1.未取得建设工程规划许可证的建设项目，在符合国土空间规划的前提下，报经市政府同意，由城管部门出具处理意见后，自然资源主管部门按现状出具认定意见。
2.已取得建设工程规划许可证，建设内容符合规划许可要求的建设项目，自然资源主管部门按程序办理规划核实手续；建设项目部分楼幢符合规划许可要求的，自然资源主管部门可对符合规划的楼幢先行核实，出具规划核实意见。
3.已取得建设工程规划许可证，未按规划许可内容建设的建设项目，按照下列方式处理：
（1)存在改变层数、增加面积、移位、改变功能等问题的，由自然资源主管部门处罚后办理规划核实手续。其中，经市、区政府或市保障性住房建设指挥部认定的保障性住房项目，按该工程违法部分造价的5%处罚；对非保障性住房项目，按该工程违法部分造价的10%处罚。
（2)未完成代征拆迁（包括界内拆迁和界外代拆）义务的建设项目，有建设单位（承继单位）的，由不动产所在地辖区政府、管委会与建设单位（承继单位）商定后，出具处理意见（或拆迁承诺函），自然资源主管部门出具规划核实意见；建设单位灭失的，由不动产所在地辖区政府、管委会出具处理意见（或拆迁承诺函）后，自然资源主管部门出具规划核实意见。
（3)未完成公建配套设施建设或擅自将公建配套设施挪作他用的建设项目，由不动产所在地辖区政府、管委会出具整改处理意见后，自然资源主管部门出具规划核实意见。
（4)绿地面积不达标的建设项目，由不动产所在地辖区政府、管委会出具整改处理意见后，自然资源主管部门出具规划核实意见。
（五）关于住房、土地被开发企业抵押及司法查封的问题
积极协调开发企业、金融机构和法院，通过还款、协商、追缴、置换等方式处理债务纠纷问题，及时解除抵押和查封。债务追缴解押和解除查封可采用行政追缴、司法追缴平行进行。涉及司法查封的，不动产所在地辖区政府、管委会要积极引导购房群众用法律手段解决问题，对符合法律援助条件的购房群众应当给予法律援助。法院加快案件审理和执行进度，依法解封。
1.对开发项目建设用地使用权、在建工程未解除抵押而对外违规销售的，必须限期还款解除抵押权。抵押权不能解除的，可由住建等部门和抵押权人协商一致，在明确置换抵押物和依法收回抵押贷款方案后办理登记。
2.对于开发企业因债务等原因不动产被法院查封的，必须限期清偿债务解除查封；对于开发企业因债务纠纷涉及不动产诉讼的，必须依法加快司法审判。查封难以解除的，由相关部门与债权人协商一致，明确置换查封标的和依法追债方式，经法院裁定解封后办理登记。
（六）关于原分散登记的房屋、土地信息不一致，项目跨宗地建设的问题
1.分散登记时，已经分别登记的房屋和土地用途不一致的不动产，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途；因房屋所有权多次转移、土地使用权未同步转移导致房屋、土地权利主体不一致的，经核实权属关系变动清晰且无争议的，可以根据规定程序由现房屋所有权人单方申请，注销原土地登记，办理房地权利主体一致的不动产登记。存在争议的，待争议解决后再行办理。
2.相关宗地为同一权利人，项目跨宗地建设的，房屋和土地有合法权属来源文件、跨宗地建设未超出批准用地范围，可在项目占用比例大的宗地落宗，办理登记手续。
（七）关于未办理建设施工手续的问题
经市、区政府或市保障性住房建设指挥部认定的保障性住房项目免予处罚，经市、区政府或相关部门认定的公益类项目（学校、医院、市政工程等）免予处罚。非保障性住房和非公益类项目已取得建筑工程施工许可证的，对超出审批面积的部分按工程合同价款的2%进行处罚；未取得建筑工程施工许可证的，按照工程合同价款的2%进行处罚，住建部门签署同意办理的意见。
（八）关于未办理竣工验收备案的问题
1.对能提供工程质量监督报告或竣工验收备案表的项目，住建部门签署同意办理的意见。
2.对不能提供工程质量监督报告或工程竣工验收备案表的项目，以及对原有建筑进行了加建、改建、扩建的项目，由建设单位委托有专业资质的第三方工程质量鉴定机构进行房屋质量鉴定，鉴定结论符合质量要求的，签署意见办理；鉴定结论不符合质量要求的，由建设单位委托专业机构提出整改加固措施并组织整改，整改完成后重新进行质量鉴定，鉴定结论符合质量要求的，签署意见办理。
（九）关于未办理消防验收手续的问题
原则上按照《甘肃省住房和城乡建设厅、甘肃省消防救援总队关于贯彻落实〈甘肃省化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题工作方案〉完善历史遗留项目消防验收（备案）手续的意见》（甘建消［2021]278号）有关要求执行，并明确以下内容。
1.本次仅办理1998年9月1日《中华人民共和国消防法》施行后建成的房屋。对于1998年9月1日之前建成的房屋，且在1998年9月1日之后未再进行改建（含用途变更）、扩建的房屋，不需办理消防验收（备案）手续。
2.对于1998年9月1日及以后建成的房屋，由项目申报单位委托专业消防技术服务机构对项目消防设施设备进行检测，在出具消防设施检测报告后，由住建部门牵头，消防救援机构配合进行现场检查，出具现场检查技术服务卡，住建部门根据现场检查技术服务卡办理消防验收（备案）手续。
3.对于1998年9月1日及以后建成的房屋，未达到重大火灾隐患判定标准的，由项目申报单位出具整改方案和承诺书，采取“证改分离”的方式办理；达到重大火灾隐患判定标准的，由消防救援机构书面报告不动产所在地辖区政府、管委会，辖区政府、管委会依法挂牌督办，申报单位出具整改方案和承诺书后，采取“证改分离”的方式办理；申报单位拒不整改的，予以退件销号。
4.开发企业或有关单位灭失的项目不再办理消防验收（备案）手续。
5.对于已经核发过建设工程消防验收合格意见书或办理了消防验收备案抽查手续的历史遗留项目，予以认可，不再办理建设工程消防验收手续。
（十）关于城市基础设施配套费补缴的问题
对未缴纳或欠缴城市基础设施配套费的项目，按照项目建设当年标准及规定补缴。
（十一）关于房改房未办证的问题
1.售房单位已办理首次登记的房屋，房改部门下达了房改批复，售房单位按照当年的房改政策出售给本单位职工，但后续界定手续未办理的（若售房单位将售房资金和房屋维修资金挪作他用的，需由售房单位或购房人提交对已售房屋承担维修责任的承诺），住建部门签署意见，登记机构办理登记。
2.售房单位已办理首次登记的房屋，房改部门下达了房改批复，售房单位按照当年的房改政策出售给本单位职工，但后续界定手续未办理，售房单位将售房资金和房屋维修资金挪作他用，原售房单位已改制或撤销的，由后续承继单位签署意见并盖章后，住建部门签署意见，登记机构办理登记。
3.售房单位未办理首次登记的房屋，售房单位已按照房改政策出售给本单位职工，但售房单位将售房资金和房屋维修资金挪作他用，售房单位需提交所售房屋无产权纠纷、符合质量安全要求及对已售房屋承担维修责任的承诺后，住建部门签署意见，登记机构办理登记。
4.售房单位未办理首次登记和未按照房改政策出售的房屋，售房单位申请按现行房改政策进行审批，售房单位缴存售房资金和房屋维修资金，提交所售房屋无产权纠纷、符合质量安全要求的承诺后，住建部门签署意见，登记机构办理登记。
5.售房单位已按房改政策进行审批并办理房屋所有权登记的，售房单位因新建住房对原职工享受的房改房进行调整，将调整后的房屋分配给新职工，原单位能按房屋交易过户的按交易过户办理，因特殊原因无法进行过户的，由售房单位承诺该房产无纠纷后，按调房办理。
6.中央、省属在兰单位房改遗留问题，由住建部门按照上述房改问题的处理意见受理审核后，登记机构予以办理登记。对省、市、军队房改部门审批过的手续（含花名册）予以认可，不再重复审查。
（十二）关于经济适用住房遗留问题
1.已经发改部门立项的经济适用住房项目，未经房改部门批复同意的，按照经济适用住房办理。
2.经济适用住房等政策性住房以及单位在划拨土地上的自建房按照商品房对外销售，申领商品房不动产权证的，需补缴土地出让价款。其中，已取得建设工程规划许可证且符合建设工程规划许可的建设内容，评估时点按照项目建设工程规划许可批准时点确定；未取得或违反建设工程规划许可的建设内容，评估时点按照规划核实的时点确定。
3.对经住建部门审核符合经济适用住房准购条件的，但购房面积超标准的，超标准部分由购房人按照购房当年同地段普通商品住房和经济适用住房差价的50%缴纳土地收益，登记机构按经济适用住房办理登记。对不符合经济适用住房准购条件的，整套房屋由购房人按照购房当年同地段普通商品住房和经济适用住房差价的50%缴纳土地收益，登记机构按商品房办理登记，土地登记为出让。容许购房人按照购房当年同地段普通商品住房和经济适用住房差价的50%缴纳土地收益，登记机构按商品住房办理登记，土地登记为出让，使用年限从发改部门批准立项时间起计算，不再收取土地出让金。
4.普通商品住房市场价格由不动产所在地辖区住建部门委托专业房地产价格评估机构按照经济适用住房首次销售当年的市场价格评估确定。各不动产所在地辖区住建部门负责辖区内经济适用住房购房人资格审核及应补交差价的核算工作。
（十三）关于国有直管公房未办证的问题
1.已纳入国有直管公房资产账目管理的未办证房屋，公房管理单位提供直管公房资产明细等相关资料、出具所售房屋无产权纠纷、符合质量安全要求和消防安全的承诺后，登记机构按照房屋现状办理首次登记。
2.已按房改政策出售的直管公房，个人提交已售房屋房改售房资料，公房管理单位出具所售房屋无产权纠纷、符合质量安全要求和消防安全的承诺后，登记机构办理登记。
（十四）关于未通过人防验收的问题
1.对1997年1月1日《中华人民共和国人民防空法》施行后建成的房屋办理人防工程审批（验收、处罚、缴费）手续。对1997年1月1日之前建成的房屋，可不再办理人防工程审批手续。
2.应建未建人防工程的项目，应当由建设单位提出申请，经批准后可在本单位同期实施的项目中补建；无法补建人防工程的项目，依法按照规定标准补缴人防易地建设费，人防工程的审批、验收和易地建设费的收缴，均执行房屋建设年代同期的相关政策。
3.已办理人防工程建设审批手续，但建成人防工程面积不足的，应当由人防行政主管部门对该建设单位依法予以处罚，并责令其对少建的人防工程面积予以补建或缴纳少建部分人防工程易地建设费。已建成人防工程不符合人防战术技术要求和标准规范，可以整改的由建设单位按标准整改，无法整改补救的应当由人防行政主管部门对该建设单位依法予以处罚，并按照批准应建的人防工程面积补建或缴纳人防工程易地建设费。
4.未办理人防工程建设审批手续，所建人防工程由于资料缺失导致面积、功能、抗力等级等无法确定的，应当由人防行政主管部门对该建设单位依法予以处罚，并按照核算应建的人防工程面积补建或缴纳人防工程易地建设费。
5.开发建设主体灭失的项目，可不再办理人防工程审批手续。登记机构依据以上审批办理登记。
（十五）关于涉及税收的问题
1.对于目前正常存在的纳税人，由其主管税务机关督促开具不动产销售发票，由不动产交易契税征收机关负责征收契税，并出具契税完税凭证。
2.纳税人（项目单位）已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户的由不动产交易契税征收机关根据《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》（国家税务总局［2015]67号）负责办理乙方契税缴纳事宜。
3.项目单位欠缴税款，由其主管税务机关依法追缴。
（十六）关于房屋面积测绘问题
1.申报项目未能提供规划手续或施工图纸的，房产测绘机构按照项目现状认定用途和公摊部位，进行面积测绘。
2.开发建设主体灭失由个人直接申报的单套房屋，由房产测绘机构按实际现状认定房屋用途、测量套内建筑面积，按照套内建筑面积进行登记。
（十七）其他问题的处理办法
1.对以往解决房屋产权登记发证历史遗留问题时已收件未办结的，对相关部门已审核出具的意见予以认可并依据本方案继续办理；对正在相关部门审批的项目可按照申报解决房屋产权登记发证历史遗留问题时的政策出具意见，并结合本方案办理。
2.因拆迁还建到保障性住房项目的安置房，按被拆迁房屋性质办理登记。被拆迁房屋属于商品房的，安置房土地登记为出让，使用年限从发改部门批准立项时间起计算，不再收取土地出让金。征收主体与安置房源提供主体不一致的，经征收主体与安置房源提供主体共同确认后，按转移登记办理。建设单位自行拆迁安置的房屋未经征收主管部门备案的，由辖区政府、管委会征收部门出具未备案的证明，建设单位出具被征收人身份确认证明后，按转移登记办理。
3.未经发改（物价）部门核定价格的经济适用住房，由发改部门出具价格核定意见。
（十八）关于开发建设主体配合不积极、整改不到位、恶意欠缴税费的问题
1.符合此次化解工作范围的项目，开发建设主体要履行申请主体责任，不得因涉及缴纳税费、整改和处罚等原因撤销登记申请，损害群众合法权益。
2.主城四区政府和兰州高新区、经开区管委会以及市级相关部门应加大追缴力度，对于开发商恶意欠缴税费的，依法采取相应措施予以追缴。对拒不配合的企业及其法定代表人、主要负责人和对失信行为负有直接责任的从业人员，依法纳入失信名单，按照国家发展改革委、人民银行、住建部等部委印发的《关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的合作备忘录》实行联合惩戒；市、区两级法院要对追缴未果的，经职能部门依法按程序申请法院判决后，对有关单位和责任人进行强制执行；对涉嫌违法犯罪的，依法追究法律责任。
（十九）关于费用和罚款的收缴问题
1.本方案下发后，各单位审批核算的费用和罚款由各单位全权负责收缴或追缴，包括之前已核算但尚未收缴的费用和罚款。
2.本方案下发后，应征收土地出让金的项目，必须征收土地出让金。之前已经确定收取土地收益金的项目，可以继续收取土地收益金。
办理程序
办理程序共分摸清底数、并联审批、收缴费用、审核批准、登记发证五个步骤
1.摸清底数。主城四区和兰州高新区、经开区要对符合办理条件的项目进行全面摸排，建立工作台账，提出解决方案，经审核后报市化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题领导小组办公室。对于已受理的解决房屋产权登记发证历史遗留问题项目，由市化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题领导小组办公室分解至主城四区和兰州高新区、经开区再甄别摸排，建立台账后报市化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题领导小组办公室。
2.并联审批。主城四区和兰州高新区、经开区对台账中所列项目要指导、督促申报主体向市化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题领导小组办公室申报项目相关资料。市化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题领导小组办公室将受理的项目分派至各相关审批单位，由各单位依据各自职责，实行并行办理，核算需要缴纳的相关费用、提出具体整改方案，应办尽办、限时办结，并在规定时限内向市化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题领导小组办公室报送办理意见和结果。
3.收缴费用。各审批单位审批完成后，直接通知申报单位缴纳核算出的费用及罚款，并负责后续追缴工作。
4.审核批准。市化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题领导小组办公室分类汇总各审批单位报送的办理意见和结果，对涉及“证缴分离”“证改分离”“一事一议”方式解决的，报请市政府批准后，由市化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题领导小组办公室通知各审批单位负责追缴费用、督促落实整改事项；同时将审批意见转登记机构办理登记，并通知主城四区和兰州高新区、经开区负责指导、督促申报主体向登记机构申报办理登记。对于相关审批单位并联审批后同意办理的，由市化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题领导小组办公室将审批意见转登记机构办理登记，并通知主城四区和兰州高新区、经开区负责指导、督促申报主体向登记机构申报办理登记。
5.登记发证。由主城四区和兰州高新区、经开区依据市政府批准意见或市化解国有土地上已售城镇住宅历史遗留“登记难”问题领导小组办公室反馈结果，指导、督促申报主体向登记机构申报办理首次登记和转移登记。对于涉及“证缴分离”“证改分离”“一事一议”的项目，只对涉及购房人的房产部分办理登记。
文：新甘肃·掌上兰州·兰州晨报首席记者 熊园